Yasal sınır nedir
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor.
Bu sınır emredici nitelikte. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile geçerli olan yasal sınır. Taraflar anlaşarak bu sınırın üzerine çıkamıyor.
Hangi TÜFE oranı kullanılıyor
En sık yapılan hata burada: yıllık TÜFE ile TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı farklı rakamlar. Kira artışında kullanılması gereken ikincisi.
Yıllık TÜFE, bir yıl önceki aya göre değişimi gösteriyor. On iki aylık ortalama ise son on iki ayın ortalamasını bir önceki on iki ayın ortalamasıyla karşılaştırıyor. Enflasyonun hızlandığı dönemlerde ortalama, yıllık orandan belirgin şekilde düşük çıkıyor.
Doğru oran, sözleşmenin yenilendiği aya ait olan. TÜİK bu oranı her ay yayımlıyor. Kira artış hesaplama aracında oranı girdiğinde yeni bedeli ve yıllık farkı gösteriyor.
Artış ne zaman uygulanıyor
Artış, kira yılının dolduğu ve sözleşmenin yenilendiği tarihte geçerli oluyor. Ay ortasında ya da takvim yılı başında değil.
Sözleşme tarihini bilmek bu yüzden önemli. İki tarih arasındaki süreyi hesaplamak için tarih farkı aracını kullanabilirsin.
Beş yılı aşan kira ilişkileri
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde durum değişiyor. Bu durumda hâkim, endeks sınırına bağlı kalmaksızın, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gibi ölçütleri dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebiliyor.
Yani beş yıl sonrasında kira bedeli, endeks sınırının üzerinde bir seviyeye çıkabiliyor. Ancak bu artış kendiliğinden olmuyor; kira tespit davası açılması gerekiyor.
Ev sahibi fazlasını isterse
Yasal sınırın üzerindeki artış talebi bağlayıcı değil. Kiracı sınırın üzerindeki artışı ödemek zorunda değil ve fazladan ödenen tutar sonradan talep edilebiliyor.
Anlaşmazlık hâlinde kira tespit davası yolu bulunuyor. Dava öncesi arabuluculuk zorunlu bir adım. Süreç öncesinde yazılı bildirim yapmak ve ödemeleri banka üzerinden gerçekleştirmek, olası bir uyuşmazlıkta delil oluşturuyor.
Kiracı ve ev sahibi için pratik notlar
Kiracı açısından: sözleşme yenilenme tarihini takip etmek, o aya ait doğru oranı öğrenmek ve artışı hesaplayıp karşılaştırmak yeterli. Yanlış oranla yapılan artış talebi genellikle kasıtlı değil, karıştırmadan kaynaklanıyor.
Ev sahibi açısından: yasal sınırı aşan talep hem geçersiz hem de ilişkiyi zora sokuyor. Doğru oranı hesaplayıp bildirmek, sonradan düzeltmekten kolay.
Yeni kiracıya geçişte durum
Yasal artış sınırı, mevcut kira ilişkisinin yenilenmesinde geçerli. Kiracı değiştiğinde ve yeni bir sözleşme kurulduğunda ev sahibi bedeli serbestçe belirleyebiliyor.
Bu ayrım, kiracı çıkarma girişimlerinin arkasındaki ekonomik nedeni açıklıyor. Ancak kiracının tahliyesi kanunda sayılan sınırlı sebeplere bağlı; kira artışı tek başına tahliye sebebi sayılmıyor.
Kira ödemesini belgelemek
Kira ödemelerinin banka üzerinden yapılması, belirli tutarın üzerindeki kiralarda zorunlu. Zorunlu olmasa bile banka kanalı, ödemenin yapıldığını kanıtlayan en net belge.
Açıklama kısmına hangi aya ait olduğunu yazmak, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıklarda işe yarıyor. Elden yapılan ödemelerde makbuz almak aynı işlevi görüyor ama kaybolma riski taşıyor.
Depozitonun da ayrıca belgelenmesi gerekiyor. Çıkış sırasında en sık yaşanan anlaşmazlık depozito iadesi üzerine oluyor ve ödemeyi gösteren kayıt bu tartışmayı kısaltıyor.
Tahliye ve sözleşme yenileme
Kira sözleşmesinin süresi dolduğunda sözleşme kendiliğinden bir yıl uzuyor; kiracının çıkması gerekmiyor. Kiraya verenin sözleşme bitti diye tahliye isteme hakkı doğmuyor.
Kanunda sayılan sınırlı hâller var: kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, esaslı tadilat gerekliliği ve on yıllık uzama süresinin dolması bunların başında geliyor.
Bu hâllerde de belirli sürelere ve usule uyulması gerekiyor. Tahliye talebiyle karşılaşan bir kiracının, talebin dayanağını ve süresini kontrol etmesi ilk adım olmalı.
Uyuşmazlık çıkarsa izlenecek yol
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi ve dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu. Arabuluculuk süreci mahkemeye göre çok daha kısa sürüyor ve masrafı düşük.
Tarafların çoğu bu aşamada anlaşabiliyor; çünkü uyuşmazlığın kaynağı genellikle hesaplama farkı ya da iletişim eksikliği oluyor. Artış oranını birlikte hesaplamak, çoğu tartışmayı başlamadan bitiriyor.
Anlaşma sağlanamazsa arabulucu tutanağıyla dava yoluna gidilebiliyor. Bu aşamaya gelmeden önce sözleşme, ödeme kayıtları ve yazışmaların düzenli tutulmuş olması süreci belirgin biçimde kolaylaştırıyor.